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不动产抵押权的善意取得
作者:王球  发布时间:2017-11-30 15:26:22 打印 字号: | |
  【案情】

  为扩大生产经营,2012年9月14日,郑某与银行签订了一份《个人贷款合同》,向银行借款10万元,约定借款期限36个月,借款利率为年利率9.7375%,按季结息,逾期罚息利率在原借款利率基础上加收20%确定,到期一次性还本,采用担保贷款。同时,双方还签订了《抵押合同》,郑某用个人住房提供抵押担保并办理了抵押登记,约定在郑某未按期偿还借款时,银行对郑某提供的抵偿房产有优先受偿的权利。

  借款后,郑某向银行偿还了利息97.38元,之后未再偿还借款本金和利息。多次催讨无果后,银行向法院提起诉讼,并请求对郑某的房产享有优先受偿权。

  朱某因参与本案诉讼就诉争抵押房产的所有权向法院另行提起诉讼,法院经审理查明,朱某与郑某于2001年5月13日登记结婚,2007年11月13日,朱某购买了桂阳县五云观某住宅小区住房一套。2009年元月,郑某与开发商倒签了一份房屋买卖合同,将买受人朱某变更为郑某,并向房管局申请了产权登记。2011年11月18日,房管局向郑某办法了房产权证。期间,2010年1月7日,朱某与郑某因感情不和到民政局办理了离婚手续,双方签订离婚协议约定该住房归朱某所有。法院于2016年9月6日依法判决该房屋归朱某所有。

  【分歧】

  关于涉案抵押行为是否有效、银行能否就抵押财产享有优先受偿权的问题,存在两种不同的意见:

  第一种意见认为,郑某虽然是登记名义人,但其并非该房屋的所有权人,无权对该房屋作出处分,其设立抵押权的行为严重损害了房屋所有权人的利益,应属无效。

  第二种意见认为,虽然郑某并非该房屋的所有权人,但银行在签订抵押合同、办理抵押登记及发放涉案贷款时已尽到审慎审查义务,符合善意取得的要件,应确认银行通过善意取得的方式取得了该抵押权。

  【评析】

  笔者赞同第二种意见,其理由如下:

  本案系金融借款合同纠纷。银行与郑某签订的《个人贷款合同》及相关借款借据合法有效,应受法律保护。银行已依约向郑某发放了贷款10万元,郑某未按约偿还借款本息,已经构成违约,银行有权要求郑某按合同约定偿还借款本金、利息及逾期罚息。

  《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。依照上述法律规定,抵押权作为物权的种类之一,可以适用善意取得制度。

  就本案而言,另案已查明朱某在两人婚姻存续期间与开发商签订了商品房买卖合同购买诉争房屋,后郑某与开发商倒签了该合同,将买受人朱某变更为自己,并向房管局申请产权登记;两人在离婚协议中约定将诉争房屋归朱某所有,但郑某在两人离婚一年多之后向房管局领取了系郑某单独所有的诉争房屋的房产证。离婚两年多之后,郑某向银行申请贷款并就该房屋提供抵押担保,且郑某在抵押合同中已经向银行承诺其对抵押物拥有充分的、无争议的所有权或处分权。由于该证书系房地产管理部门发放,具有公示效力,所以银行有理由相信郑某对抵押物享有合法、完整的处分权,房地产管理部门对该抵押物进行了他项权登记并发放了房屋他项权证书,基于这一过程也不会使银行对房屋的所有权情况产生合理怀疑,且银行已实际向郑某发放了贷款。

  综上,法院认为,银行在签订抵押合同、办理抵押登记及发放涉案贷款时已尽到审慎审查义务,符合善意取得的要件。对于银行要求对诉争抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求,法院予以支持。至于房屋的真正所有权人朱某由此而遭受的损失可另案向郑某主张赔偿损失。
来源:研究室
责任编辑:王球